案情简介
当事人：申请人：Z
被申请人：H物业管理公司
申请人Z于2009年1月、3月分别购入位H大厦2103房、2102房。申请人收房后,被申请人H物业管理公司因前手业主C未付清水、电费及管理费等为由，拒不向上述房产供水、电，拒收申请人缴交的购房后的管理费等。2009年3月20日，申请人与Y公司签订房地产租赁合同，将2103房出租给Y公司，租期三年，并经深圳市房屋租赁管理局备案，后因被申请人拒不供水、电，Y通知申请人解除了租赁合同。为了尽快让被申请人开通水、电，以恢复房产的使用，申请人于2009年7月24日向被申请人交纳本应由前手业主缴纳的管理费、空调维护费、电费共计人民币15万元。申请人认为，被申请人以停水、电为要挟，将本应由前手业主C公司承担的费用强行要求申请人承担，导致申请人违背自身真实意愿向被申请人交纳费用，该行为违反合同法第54条之规定，属可撤销的合同，被申请人应当返还申请人15万元。因被申请人对申请人的上述物业停水、电，致使2102、2103房闲置4个月零6天和5个月零18天无法正常使用造成经济损失。申请人主张被申请人应赔偿申请人损失共计人民币28万元，并承担申请人因本案所产生的律师费与全部仲裁费用。
主要问题和双方的分歧
1、15万元费用是否应由申请人支付？
2、申请人能否要求赔偿损失？
仲裁程序和相关法律
本案的审理程序适用2008年1月1日起施行的《深圳仲裁委员会仲裁规则》，根据仲裁规则第71条的规定“争议金额不超过人民币80万元的案件，适用简易程序。但当事人约定适用普通程序的除外。”本案适用简易程序，由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。
仲裁庭根据本案事实和有关证据材料，对以上两个焦点问题的认证和所依据的相关法律如下：
一、15万余元费用不应由申请人支付。
仲裁庭查明，15万余元费用实质是2102和2103房原业主C应支付给被申请人的债务。申请人与原业主C公司分别办理了2套房屋的交楼手续，交接单载明：“卖方C公司与H物业管理公司就相关的费用债务已由深圳仲裁委员会进行了裁决（2008深仲裁字第X号），由卖方负责买卖交易前……水费、电费等费用”。被申请人也已签收相关的胜诉裁决书，理应通过法院强制执行、查封对方房产等法律手段主张自己的民事权利，但却无端把主张权利的方向指向申请人，要申请人承担该债务，显然违背了中国民法中的等价和公平原则（合同法第5条规定），这种主张是错误的，也是违反法律规定的。即合同法第54条所称“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危……”。本案中被申请人对申请人虽无恐吓之事，但胁迫行为是可以认定的。多份证据表明，申请人不交缴15万元费用被申请人就不给供水供电、不许装修、不能签业主公约等等。而申请人花费巨款购买600多平方米的写字楼物业却无法正常使用受益，并且因拖延而造成更大的损失，在投诉、恳求均不奏效之下无奈地替人还债以换得供水供电。所以申请人的交缴15万元费用的行为并非自愿，并非其真实意思表示，而是在胁迫之下作出的无奈之举，是可撤销的合同行为。为此，仲裁庭对申请人要求返还15万元的仲裁请求予以支持。
二、关于申请人要求赔偿损失的问题。
如上所述，由于被申请人以申请人付清15万余元费用为开通水电之条件，致使2102、2103房闲置无法正常使用造成经济损失。被申请人行为是造成上述损失的直接原因，理应承担相应的民事法律责任。申请人主张被申请人赔偿损失人民币28万元，其计算依据为租赁合同，但是，申请人主张的是我国法律所指的可得利益亦即“间接损失”，这种损失的确切数额受诸多不确定因素影响。仲裁庭综合考虑各种因素，认为酌情由被申请人承担上述赔偿款的一半较为合适。
仲裁结果
被申请人将已收的物管费等费用人民币15万元返还给申请人。被申请人赔偿损失人民币14万元给申请人。被申请人承担因申请人申请仲裁所付的合理费用及仲裁费。
案件的分析与评论
一、原业主欠物业管理费，物业管理公司能否责令新业主缴交？
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。物管企业一旦发现业主拖欠管理费时应直接向原业主催讨，必要时可采取法律措施以保护自身的合法权益，但无权向新业主催讨前手业主的欠费，因为这笔欠费是在新手业主和物管企业之间存在物业服务合同关系的基础上才产生的债务，新业主不是原物业服务合同的一方当事人，无须向他们任何一方承担法律责任。除非是新、老业主在买卖房屋时达成了协议，即新业主承担前手业主的债权债务，新业主才应缴交该笔物业服务欠费。为了避免不必要的麻烦，房产竞买人或是二手房的购买人在决定购买某物业时，最好应到该物业的所在地询问前手业主是否拖欠各项费用。
二、关于“间接损失”赔偿的问题。
中国现行合同法并没有直接使用“直接损失”和“间接损失”这两个概念。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一般认为，直接损失就是实际上造成的财物减少、灭失或损毁，以及因此增加的支出；间接损失就是可得利益的损失或其他可能造成的损失。中国《合同法》既对守约方利益的进行保护，又限制这种间接损失的赔偿范围不能随意扩大，采取了不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到损失为限。在本案中，申请人主张被申请人赔偿损失人民币28万元，其计算依据为租赁合同，即根据2009年3月20日申请人与Y公司签订房地产租赁合同中所列明的租金进行计算所得出的损失，本案仲裁庭支持了申请人主张的28万元的一半，但未明确指出是以何种标准。笔者认为，深圳市每年发布有房地产租赁租金指导标准，仲裁庭可以根据该租金指导标准来确定租金的市场情况，以避免业主与第三人签订租赁合同时恶意串通、签订假租赁合同将租金约定虚高等情况，也可以更公平地保护当事人的利益。
作者简介：钟妙，深圳仲裁委员会调研处工作，深圳仲裁委员会仲裁员。
