案例
侯某通过某房屋中介机构意欲购买房屋，该房屋中介机构与涉案房屋卖方刘某商定将涉案房屋以15万元价格出售，出售价款多于15万元部分归中介所有。通过中介沟通协商，侯某以25万元价格购买涉案房屋，并签订房屋买卖合同。合同签订后，侯某向刘某支付25万元，其中10万元由中介机构占有，侯某另向中介机构支付中介费7000元。后无法与刘某取得联系，经调查，涉案房屋并非刘某所有。中介机构向侯某退回10万元购房款，并退回中介费6000元。
本案中，侯某是否能够以中介没有尽到合理审查义务为由要求中介赔偿其购房款的损失？
关于中介机构在房屋交易中的法律地位，由于《合同法》上并没有作出明确的规定，仅规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本条毫无疑问确定了居间人的“如实报告义务”，但是否能够据此推出“合理调查义务”则有不明确的地方。
居间人的“合理调查义务”应当是没有疑问的。可以从以下方面来进行分析：
1、根据合同法第425条
根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，居间人负有如实告知的义务。“如实”要求居间人就合同签订有关事项的报告内容具有“真实性”，即要求居间人将查验后获得的信息如实报告委托人。
2、基于公平和诚信原则
委托人据以作出判断的信息是居间人提供的，委托人的判断和了解行为是建立在对居间人提供的信息真实信赖基础之上的。
“委托人付出对价的目的在于获得居间人提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足，这是居间关系存在的意义。”
居间人作为专业中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，这也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息。基于居间人具备调查关键信息的能力的考虑，要求其负担调查义务，能以最小成本公平合理的分担委托人的风险，符合行业存在之根本。
3、基于行业惯例
「房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。——《房地产经纪管理办法》第22条」
在房地产居间行业规范和行业惯例来看，房地产中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。
那么房地产交易的居间合同中，作为居间人和房屋买卖的交易双方，可以从哪些方面来注意，以避免纠纷的发生呢？
1、根据居间合同的性质
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在没有特别约定的情况下，居间人促成买卖双方订约即完成了居间义务。
实践中，居间人在与客户的接触过程中为了讨好客户，可能会随意做出一些承诺，如办理过户手续。造成部分委托人误认为房产中介可以为应当为其办理过户手续，或认为交易房屋无法办理过户手续，因此中介方没有完成促成房产交易的义务，而因此不支付中介服务费。而通常情况下，这些承诺都只是中介的口头承诺，而没有在合同中进行约定，这种情况下，只有在房屋无法办理过户是由于中介方的过错造成时，才可以据此不支付中介服务费。因此，委托人应当认真对居间合同的性质内容有清晰的了解，避免造成不必要的纠纷。
对于中介公司作出的这些承诺，一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起不必要的法律上的纠纷。因此，规范中介机构从业人员的业务素质，避免作出一些无法兑现的口头承诺，也是中介机构需要注意的。
2、明确自身注意义务
委托人作为房屋买卖合同的当事人，委托人对自己需要承租或者购买的房屋并非不负任何了解、审查和基本的谨慎注意义务，包括对房屋性质、房屋权属、购房资格等问题进行基本的审查。若委托人在此方面存在重大过失，或者存在有阻碍居间合同履行甚至故意规避支付居间报酬的嫌疑，则应根据具体案情斟酌评价及平衡双方之间的权利义务。
3、可约定中介的审查范围
委托人基于对居间人信息占有的信任与其签订居间合同，且事实上居间人具有较强的专业知识及风险意识，能够对更多的订约相关事项进行核查。委托人基于这一考虑，可以在合同中约定居间人的审查义务范围，以保障交易能够顺利实现。此时，居间人理应遵守承诺，若违反相应的审查核实义务，则应当承担相应的合同责任。但在没有约定的情况下，居间人仅对订约关键事项具有审查义务。
来源：广州仲裁委员会
转自：律行天下
