近年来，随着居民财富不断积累，越来越多的人将买房作为一种投资方式，政府为坚持“房子是用来住的”价值定位，陆续出台了相应的限购限贷等政策。鉴此，“借名买房”现象愈演愈烈……
本文主要探析的问题是：“借名买房”纠纷中，借名人如何实现房屋所有权？在司法实践中，主要存在两种观点，即物权说和债权说。（注：本文不考虑合同无效的情景）
一、物权说：提起确认之诉，直接要求确认房屋所有权，理由：
第一，借名人与出名人间的纠纷应归结于房屋权属问题，属物权纠纷，应适用物权法及其司法解释的规定。第二，借名人和出名人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为房屋所有权人，但这非双方的真实意思表示，作出的权属登记不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致。第三，不动产登记簿所表彰的物权状态作为一种法律拟制事实，并不一定能反映真实的不动产物权关系，且该物权权属的推定效力只及于权利，不及于事实。
综上观点认为：上述案件中购买房屋的付款人为借名人，出名人对该房屋不具有实际产权的事实是明确的。根据《＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。故，借名人的确认之诉，应予以支持。
二、债权说：提起给付之诉，请求协助办理房屋产权变更登记。理由：
第一，在借名买房中，出名人与第三人（开发商）之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人。第二，双方间的纠纷是因借名买房合同产生，之间的基础法律关系还是合同关系，而该合同仅具有债权效力，没有直接设立房屋所有权的法律效力，故借名人不能将协议作为其享有房屋所有权的依据。第三，立法规定物权设立、变更等需登记，主要基于物权具有排他性。如果不给他人提供发现物权设立、变动的方法，则难免会导致第三人遭受损害，因此有必要设立物权公示制度。换言之，如果依据双方之间的约定直接确定房屋权属，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，违背了物权变动的法定原则，也混淆了债权关系与物权关系，同时也可能会导致善意第三人受损等情况发生。
综上观点认为：上述案件中借名人只享有债权，不享有物权。关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动效果，不能直接认定借名人是房屋的所有权人。故借名人只能基于双方之间的合同关系，要求继续履行合同，提起给付之诉，请求出名人协助办理房屋所有权转移登记。
1、北京高院在2010年发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）之后，在2011年12月13日发布了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，其中第九条规定，因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
2、广东高院在2017年9月12日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191）中第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。
3、最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知（法发〔2017〕22号）第十八条依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。
4、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
5、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
6、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（征求意见稿）第二十三条 借名买房如何处理？当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人 名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人 民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办 理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。
7、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条 实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
结语；司法实践中，多数观点都倾向于债权说，认为：借名买房只具有债权效力，不直接产生物权效力。借名人如果要实现房屋所有权，应提起给付之诉，要求出名人履行合同，并协助办理过户登记手续。
